Prodej nemovitosti - rozdělení vstupní ceny

Datum: 18.03.2012

Dotaz:

S. r. o., plátce DPH, pořídila v roce 2006 nemovitost s pozemkem za kupní cenu 2 mil. Kč. Do účetnictví byl zanesen pozemek v ceně obvyklé pro místo a danou obec 1000/Kč m3, rozdílem ceny pak byla zjištěna cena nemovitosti pro odpisování. Lze takto řešit vyčíslení cenu pozemku? (znalecký posudek nebyl k dispozici) -
V roce 2012 se tato nemovitost s pozemkem prodala, taky za jednu cenu a to za 2,5 mil. Kč .
Je možné postavit proti sobě přímo celkovou cenu 2,5 mil. Kč a 2 mil. Kč, tj. zdanit 0,5 mil. Kč? Jde o to, jestli není nutné opět nějak stanovit zvláš» cenu prodávaného pozemku a zvláš» cenu nemovitosti a tyto dvě ceny porovnat se zůstatkovou cenou v účetnictví (nemovitost po částečném odpisu a pozemek v nákupní ceně, tak jak bylo uvedeno výše?).

Odpověď:

Společnost s ručením omezeným pořídila v roce 2006 nemovitosti v kupní ceně 2 mil. Kč. V kupní smlouvě byla uvedena jedna souhrnná cena, která nebyla rozdělena na stavbu a pozemek.

Pro zařazení pořizovaných nemovitostí do majetku s.r.o. je nutné celkovou cenu rozdělit, nebo» pozemek i stavba mají jiné daňové a účetní režimy a nelze je vést v účetnictví jako jeden majetek.
Zákon v těchto případech správný postup nestanovuje. Obvykle se cena rozdělí poměrem dle cen, které stanoví znalec.

Tazatel uvádí, že v daném případě nebyla celková cena rozdělena poměrem, který stanovil znalec, ale pozemek byl oceněn obvyklou cenou. Autor nemá dostatek podkladů, aby posoudil, zda je cena stanovená správně. Lze předpokládat, že v případě daňové kontroly správce daně doměří případný rozdíl odpisů vypočtených z chybně stanovených cen stavby a pozemku.
Doporučuji tedy tazateli, aby si nechal znalecký posudek vypracovat dodatečně a v případě výrazných odchylek od poměru cen stanovených znalcem opravil vstupní cenu a na ní navazující odpisy a podal dodatečná daňová přiznání.
Ani v případě prodeje není možné porovnávat prodejní celkovou cenu nemovitostí s celkovou pořizovací cenou, protože při prodeji mají pozemek i stavba také odlišný daňový režim.
U prodeje stavby vstupuje do základu daně společnosti rozdíl mezi prodejní a zůstatkovou cenou odepisované stavby. Do základu daně vstoupí jak případný zisk, tak základ daně sníží i dosažená ztráta.
U pozemků, které nejsou odepisovaným majetkem, vstupuje do základu daně pouze zisk z prodeje pozemku a pokud by byl pozemek prodaný se ztrátou, ke ztrátě se nepřihlíží. Při prodeji více pozemků se posuzuje každý pozemek samostatně.

Účetnictví

Nabízím vedení účetnictví i daňové evidence, vedení mzdové agendy, rekonstrukce účetnictví a účetní dozor.

Orientační ceník

Za účetní položku
25 - 30 Kč
Individuální měsíční paušální honorář dle rozsahu činnosti
dohodou

Kontakt

Komora daňových poradců ČR

Daňová kancelář Ing. Jan Ployer je od 11.6. 1999 člen komory daňových poradců

Číslo osvědčení 3157


Daňová kancelář Ing. Jan Ployer
daňový poradce č. 3157
Javorová 1487/28
182 00 Praha 8

 

Telefon: +420 604 581 821
E-mail:

Máte zájem o naše služby?

V případě, že zvažujete spolupráci s námi, kontaktujte nás prostřednictvím online formuláře, telefonicky nebo e-mailem.