Nemovitost v s. r. o. (plátci DPH)

Datum: 27.06.2011

Dotaz:

Manželé koupili v 05/2008 obchodní podíl 100% (stejné podíly: 50% manžel a 50% manželka) v s. r. o. V tomto s. r. o. byla v majetku zařazena nemovitost, starý rodinný domek (tato nemovitost byla pořízena a zařazena do majetku s. r. o v roce 1999 a od té doby i odepisována).
Původní záměr - investice - zrekonstruovat tuto nemovitost na administrativní budovu, nebyl povolen stavebním odborem.
V s. r. o. bylo tedy jen pokračováno v účetním odpisování. Manželé, by rádi tuto nemovitost, která jen leží ladem a zchátrala, získali do svého osobního vlastnictví jako fyzické osoby - občané.
Prosíme o názor, jakou nejméně náročnou finanční formou (darem, kupní smlouvou, likvidací stavby a prodejem jen pozemku...), z hlediska DPH, daně z příjmů a daně z převodu nemovitosti, převést tuto nemovitost z právnické osoby na manžele.
Účetní zůstatková cena nemovitosti je necelých 500 tis. Kč.
Tržní cena bude dnes daleko vyšší.

Odpověď:

Převést majetek společnosti s ručením omezeným na společníky je možné několika způsoby:
• Převodem jmění společnosti na společníka
• Kupní smlouvou
• Darovací smlouvou

Pro posouzení, která z těchto forem je v daném případě nejvýhodnější, neposkytl tazatel veškeré informace, proto lze odpovědět pouze obecně.

Převod jmění společnosti na společníka
Převod jmění na společníka upravuje zákon o přeměnách obchodních společností a družstev. Společníci obchodní společnosti mohou rozhodnout, že se obchodní společnost zruší bez likvidace a že jmění obchodní společnosti převezme jeden přejímající společník. Přejímající společník musí být ke dni podání návrhu na zápis převodu jmění do obchodního rejstříku podnikatelem.

Při převodu jmění na společníka nedochází ke změně vstupní ceny majetku a společník pokračuje dále v daňovém odepisování započatém společností.
Převod jmění na společníka je dle § 20 odstavec 6 písmeno f) zákona č. 357/1992 osvobozen od daně z převodu nemovitostí.
Z hlediska zákona o DPH platí, že přeměna není považována za situaci, kdy by bylo nutné odvádět DPH z titulu zániku plátcovství. Podmínkou je, že se převod uskutečňuje mezi dvěma plátci DPH. Z toho důvodu zákon o DPH stanovuje, že převodem majetku ze společnosti, která je plátcem DPH se i společník automaticky stává plátcem DPH a to okamžikem zápisu převodu do obchodního rejstříku.

Převod kupní smlouvou
Pro převod nemovitosti lze využít i formu kupní smlouvy. Zde bude nutno stanovit cenu nemovitosti v souladu s § 196a znaleckým posudkem. Znalec musí být jmenován soudem před uzavřením kupní smlouvy.
Prodejní cena nemovitosti bude pro společnost daňovým výnosem, proti kterému je možné uplatnit daňovou zůstatkovou cenu nemovitosti. Rozdíl bude součástí daňového základu společnosti.
Prodej nemovitosti bude podléhat dani z převodu nemovitosti ve výši 3% z hodnoty nemovitosti. Kupující – společník bude mít možnost, v případě že bude nemovitost používat k dosahování zdanitelných příjmů uplatňovat odpisy z kupní ceny.
Převod stavby i pozemku bude v daném případě od daně z přidané hodnoty osvobozen.

Převod darovací smlouvou.
Darování nemovitosti podléhá dani z darovací. Sazba daně u osob zařazených do třetí skupiny (nespřízněné osoby) se pohybuje od 7% do 40% dle hodnoty daru.
Z pohledu zákona o DPH je darování nemovitosti považováno za „použití majetku pro účely nesouvisející s ekonomickou činností“ a podléhá odvodu DPH.