Směnná smlouva

Datum: 12.01.2004

Dotaz:

Účetní jednotka doložila směnnou smlouvu na pozemky, ve které není stanovena cena. Směna se uskutečnila v roce 2003. Doložila znalecké posudky pozemků smluvních stran, kde cena směňovaných pozemků je rozdílná. Přesto ve smlouvě prohlašují: „že ujednané smluvní kupní ceny směňovaných pozemků na jedné straně a druhé straně jsou stejné a že účastníci jsou zcela vyrovnaní a nemají vůči sobě v souvislosti s touto smlouvou žádné další nároky.“
Prosím o posouzení:
1. Zda z hlediska právního je smlouva odpovídající.
2. Zda způsob účtování je odpovídající.
3. Jak se má chovat účetní jednotka z hlediska daňového, zda nevzniká jiný majetkový prospěch.
Směňuje obec s občanem nebo právnickou osobou
Pozemek vedený v účetnictví obce 100
Znalecký posudek na pozemek obce 150
Znalecký posudek na pozemek druhé strany 160 (může být i 140)
Účtování u obce:
1. Vyřazení pozemku z účetní evidence 100 901/031
2. Zaveden do účetnictví pozemek získaný
směnnou smlouvou oceněný znaleckým posudkem 160 (140) 031/901
Znalecký posudek = nákladem tř. 4.
Zápis na KÚ, správní poplatek = náklad související s pořizováním DHM tř. 0.
Z hlediska daňového:
Daň z převodu nemovitosti z částky které? § 10 f) zák. 357/92 Sb.?
Daň z příjmů: 150 - 100 = 50
Co jiný majetkový prospěch? Rozdíl mezi cenami stanovenými znaleckým posudkem?
Obec 150, druhá strana 160 (140).

Odpověď:

Nejprve obecně k problému směnné smlouvy¨.
Směna je právním vztahem, který vzniká na základě směnné smlouvy upravené v §611 občanského zákoníku. Směnná smlouva je také upravena v obchodním zákoníku, pro směnu, jejíž součástí je nemovitost se však použijí ustanovení občanského zákoníku.

Ve směnné smlouvě mají účastníci právo i povinnost směnit si vzájemně věc za věc. V našem případě nemovitost. Na tento právní vztah se přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně nemovitosti, kterou směnnou smlouvou dává, za stranu prodávající, a ohledně nemovitosti, kterou směnnou přijímá, za stranu kupující.

Každý z účastníků smlouvy o směně nemovitostí na jedné straně ztrácí vlastnické právo k nemovitosti do směny poskytnuté a na druhé straně se stává vlastníkem, tedy nabývá do vlastnictví nemovitost směnou přijímanou.

Podle zákona o daních z příjmů č. 586/92 Sb. je předmětem daně z příjmů fyzických osob dle ustanovení §3 odst. 2 i nepeněžní příjem dosažený směnou. Tento příjem se dle tohoto ustanovení oceňuje dle zvláštního právního předpisu tj. zákona o oceňování. Ocenění se provádí k datu provedení směny majetku.
Dále za příjmy se dle § 23 odst. 6 zákona o daních z příjmů považuje jak peněžní plnění, tak i nepeněžní plnění, oceněné dle zákona č. 151/97 Sb., pokud zákon o daních z příjmů nestanoví jinak. Přitom se příjmy získané směnou posuzují pro účely zákona o daních z příjmů obdobně jako příjmy získané prodejem.

V daném případě se směňují dva pozemky. Pro daňové účely byly oba pozemky oceněny dle zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Znalec určil cenu obecního pozemku „A“ 150 000 Kč a pozemku „B“ (občana) 160 000 Kč.

Z ohledem na již uvedené informace, jsou oba účastníci směnné smlouvy dle jejího principu zároveň prodávajícím a zároveň kupujícím.
Proto nepeněžním příjmem obce bude cena pozemku „B“, který směnnou získala tj. 160 000 Kč a zároveň nepeněžním výdajem bude cena pozemku „A“, který do směny vložila tj. 150 000. Základ daně, který podléhá dani z příjmu je tedy 100 000 Kč.

Naopak nepeněžním příjmem občana bude cena pozemku „A“, který směnnou získal tj. 150 000 Kč a zároveň nepeněžním výdajem bude cena pozemku „B“, který do směny vložil tj. 160 000 Kč. Občan z této směny vykázal ztrátu 100 000 Kč. Tato ztráta mu nebude uhrazena a není daňově uznatelná.

Daň z převodu nemovitostí.
Předmětem daně z převodu nemovitostí je i výměna nemovitostí dle § 9 odst.3 zákona č. 357/1992 Sb, o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.

V daném případě směnné smlouvy by základem daně byla cena zjištěná pozemku „B“ ve výši 160 000 Kč.

Základem daně dle § 10 písmeno a) je při výměně nemovitostí cena zjištěná dle oceňovacího předpisu.

Poplatníky daně z převodu nemovitosti dle § 8 odst. 1 písmeno d) jsou oba účastníci směnné smlouvy, a jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. Správce daně je oprávněn požadovat úhradu celé vyměřené daně na kterémkoliv z účastníků.
Přiznání k dani z převodu nemovitosti je povinen podat každý účastník směnné smlouvy.

Dle § 10 odst. 6 zákona č. 337/92 Sb. o správě daní a poplatků, vystupují-li společně ve stejné věci jsou povinni si zvolit společného zástupce pro účely daňového řízení. Pokud tak neučiní ani na výzvu, určí společného zástupce správce daně sám.