Vyřazení nemovitosti z obchodního majetku

Datum: 27.02.2009

Dotaz:

Fyzická osoba, daňová evidence, plátce DPH. Nemovitost a související pozemek jsou od roku 1994 zahrnuty v obchodním majetku. Zůstatková cena ke konci roku 2008 je: nemovitost 1,4 mil. Kč, pozemek 150 tis. Kč. Nemovitost odepisujeme v 5. odpisové skupině. Je zde prodejna pronajatá plátci DPH (nájem s DPH) a byty pronajaté soukromým osobám (nájem osvobozen – ř. 530 přiznání k DPH), jeden prostor využívám pro svoji drobnou výrobu. Náklady za energie a vodu jsou přefakturovány s DPH. Příjem z nájmu je dosud zdaňován dle § 7. Hodlám podnikání postupně omezovat a chtěl bych nemovitost a pozemek vyřadit z OM a dále zdaňovat dle § 9. Je toto možné, jak by se dále postupovalo z hlediska odepisování majetku, DPH, daně z příjmu? Bylo by možné nemovitost z OM vyřadit v případě, že by byla v době, kdy ještě byla zahrnuta v OM, zahájena tvorba rezervy na opravu nemovitosti?

Odpověď:

Po ukončení podnikání budou příjmy z pronájmu zdaňovány dle § 9 zákona o daních z příjmů. Zákon i v ustanovení § 9 umožňuje pronajatý majetek odepisovat. Tazatel bude pokračovat v uplatňování daňových odpisů bez přerušení, tak jako by k vyřazení z obchodního majetku nedošlo.
Z hlediska daně z příjmu bude mít tazatel jen příjmy z pronájmu a k tomu související výdaje - odpisy a opravy nemovitosti. U přefakturace energií bude možnost postupovat i nadále stejným způsobem, tedy nakoupené energie uplatnit ve výdajích a příjmy za energie zdanit v základu daně z pronájmu.
Ministerstvo financí v pokynu D-300 připouští i alternativní postup, ve kterém se příjmy ani výdaje za služby související s nájmem nezahrnují do základu daně. Podmínkou je, že přijaté zálohy zúčtuje pronajímatel po uplynutí roku se skutečnými výdaji.

Z hlediska zákona o DPH bude najatá nemovitost i nadále v obchodním majetku. Pojem obchodní majetek je v zákonu o DPH je širší než obchodní majetek tak jak je definován v zákonu o daních z příjmů. Zákon o DPH ani nerozděluje příjmy z pronájmu a příjmy z podnikání. Dle zákona o DPH se jedná o ekonomickou činnost podléhající dani. Proto veškeré nájemné bude vykazováno na přiznání k DPH, buď jako osvobozené nebo jako zdaňované plnění.
U služeb, spojených s nájmem je možno postupovat dvojím způsobem. Buď podle zákona, anebo podle pokynu ministerstva financí. Dle zákona o DPH podléhá dani i přeúčtování služeb. To znamená, že plátce daně si z přijatých plnění na vstupu (z faktur od dodavatelů služeb) uplatní odpočet daně a při vyúčtování služeb nájemcům na výstupu daň odvede.
Dle pokynu ministerstva financí je možno postupovat i způsobem, že plátce na vstupu neuplatní nárok na odpočet a při vyúčtování služeb nájemcům daň již neodvádí. Takto je dle uvedeného pokynu možno postupovat za splnění tří podmínek:

• přijatá a uhrazená částka je pro plátce průběžnou položkou, protože přijatá částka není úplatou za jeho uskutečněné plnění, tj. tyto částky nejsou výnosem nebo příjmem ani nákladem nebo výdajem plátce za jeho uskutečněné plnění, a proto plátce oprávněně účtuje o těchto částkách na zúčtovacích vztazích nebo je oprávněně eviduje jako průběžné položky (jedná se o částky, které neovlivňují základ daně z příjmů),
• přijatá částka nepřevýší uhrazenou částku za plnění pro jinou osobu,
• plátce si u plnění pro jinou osobu neuplatnil nárok odpočet daně.


Vyřazení nemovitosti z obchodního majetku nemá vliv na tvorbu rezervy na opravu. Ministerstvo financí k tomu v pokynu D-300 uvádí:

Započal-li poplatník s tvorbou rezervy na opravu pronajímaného hmotného majetku v době, kdy byl tento hmotný majetek zahrnut v obchodním majetku a příjmy z pronájmu poplatník vykazoval v § 7 zákona, může v tvorbě rezervy pokračovat i po jeho vyřazení z obchodního majetku, kdy bude příjmy z pronájmu vykazovat v rámci § 9 zákona.