Daň z příjmu - prodej z nemovitosti

Datum: 06.03.2006

Dotaz:

Jak zdanit prodej domu? Dům byl nabyt darováním, zaplacena darovací daň za 10 let prodán, zaplacena daň z převodu nemovitostí.
Otázka zní, jaká částka se bude danit? Rozdíl mezi cenou, která sloužila k výpočtu daně darovací a cenou kupní? Lze ještě odečíst jako výdaj zaplacenou daň darovací a daň z převodu nemovitostí?
Např.: cena pro účely dar. daně Kč 500 tis
prodejní cena Kč 1 000 m. zdaní 500 tis.

Odpověď:

Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti je závislé na tom, zda majetek byl nebo nebyl zahrnut v obchodním majetku poplatníka. V odpovědi předpokládám, že se jedná o poplatníka fyzickou osobu.

Prodej nemovitosti, která je zahrnuta do obchodním majetku poplatníka
Příjem z prodeje nemovitého majetku se zahrne do příjmů z podnikání dle § 7 zákona o daních z příjmů. Tento příjem podléhá odvodům zdravotního a sociální pojištění a není od daně z příjmů osvobozen. Výdajem, který je možno odečíst je zůstatková cena nemovitosti.

Prodej nemovitosti, která není zahrnuta do obchodního majetku.
Příjem z prodeje nemovitého majetku, který nebyl zahrnut do obchodního majetku a nebo byl z obchodního majetku plátce vyřazen se zdaňuje jako ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů, pokud není od daně osvobozen.
Od daně z příjmu jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu včetně souvisejícího pozemku pokud v něm měl prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.
Dále jsou osvobozeny příjmy z prodeje ostatních nemovitostí, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku.

Pokud nejsou splněny lhůty pro osvobození, má poplatník povinnost podat daňové přiznání a příjem uvést v příloze č. 2 – ostatní příjmy. Jako výdaj související příjmem z prodeje nemovitosti je možno dle § 10 odstavec 5) zákona o daních z příjmu uplatnit cenu zjištěnou pro účely stanovení daně darovací. Dále je možno uplatnit i zaplacenou daň z nemovitosti. Pokud jsou výdaje vyšší než dosažený příjem z prodeje k rozdílu se dle § 10 odstavec 4 nepřihlíží.

Závěr:
V daném případě bude příjem z prodeje nemovitosti osvobozen, protože lhůta mezi nabytím a prodejem je delší než 5 let. V případě, že by příjem nebyl osvobozen, například proto, že nemovitost byla zahrnuta do obchodního majetku bude zdanitelným příjmem cena dosažená při prodeji, tedy 1 000 tis. Kč a výdajem bude cena zjištěná pro účely daně darovací 500 tis. Kč a dále zaplacená daň z převodu nemovitosti.