Prodej technického zhodnocení

Datum: 01.12.2005

Dotaz:

Společník je vlastníkem budovy, která slouží jako ubytovna. Společník tuto budovu pronajímá své společnosti, která ji provozuje jako ubytovnu pro zaměstnance a platí společníkovi nájemné. V roce 1999 společnost provedla na budově technické zhodnocení (vybudovala plynové topení), které má ve svém majetku a se souhlasem pronajímatele (společníka) odpisuje. Nyní by chtěl společník jako vlastník budovy toto plynové topení odkoupit. Prosím o zodpovězení dotazu, jak tento prodej u společnosti zaúčtovat a jak se projeví v základu daně z příjmů - kdybychom např. prodali za daňovou zůstatkovou cenu, dále jakou sazbu DPH při prodeji uplatnit. Dále by nás zajímalo, zda je nutná kupní smlouva nebo zda stačí vystavit fakturu.

Odpověď:

Tím, že nájemce vybudoval plynové topení, provedl změnu na najaté věci. Zabudováním topení do stavby ubytovny se otopná soustava stala jako součást stavby vlastnictvím pronajímatele bez ohledu na skutečnost, že náklady hradil nájemce. Majetkové dopady, vyplývající ze změn pronajaté věci provedené nájemcem upravuje § 667 občanského zákoníku.

Daň z příjmů
Zákon o daních z příjmů stanovuje, že hmotný majetek může odepisovat pouze vlastník. Výjimku tvoří § 28 odstavec 3 zákona o daních z příjmů. Zde zákon stanoví, že i přes to, že vlastníkem majetku je pronajímatel, může odpisy uplatňovat za určitých podmínek nájemce.
Dle § 28 odstavec 3 může nájemce odepisovat technické zhodnocení najatého majetku, je-li hrazené nájemcem a se souhlasem pronajímatele a pronajímatel nesmí o hodnotu technického zhodnocení navýšit vstupní cenu majetku.

Technické zhodnocení není majetek, je to pouze právní kategorie, vytvořená daňovými předpisy. Dle § 33 zákona o daních z příjmů technickým zhodnocením jsou výdaje na dokončené přístavby, nástavby, stavební úpravy, rekonstrukce, modernizace majetku,
pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč.
A proto nelze uzavřít platnou kupní smlouvu na prodej „výdajů“, které zákon o daních z příjmů nazývá technickým zhodnocením.

Tím, že nájemce provede určité změny na najatém majetku vzniká pronajímateli majetkový prospěch. Nájemce má právo, za podmínek uvedených v § 667 občanského zákoníku žádat náhradu těchto nákladů vynaložených na změnu pronajaté věci. Pokud se pronajímatel s nájemcem finančně vypořádají bude náhrada na straně nájemce zdanitelným příjmem a nájemce si do výše této náhrady může uplatnit daňový náklad ve formě zůstatkové ceny odepisovaného technického zhodnocení.

V případě, že by si pronajímatel s nájemcem nesmluvili úhradu za tyto „vylepšení“ pronajaté věci, případně úhradu v nepeněžní formě nájemným, vzniká pronajímateli nepeněžní příjem.
Zákon o daních z příjmů v § 23 odst. 6 považuje za příjmy, jak peněžní plnění, tak i nepeněžní plnění. Tato nepeněžní plnění se obecně oceňují dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování.
Speciálně zákon stanovuje režim oceňování nepeněžních příjmů pronajímatele. Nepeněžním příjmem pronajímatele jsou dle ustanovení § 23 odst. 6 výdaje vynaložené nájemcem při splnění tří podmínek. Nájemce vynaložil výdaje na najatém majetku:
• se souhlasem pronajímatele,
• nad rámec smluveného nájemného,
• pronajímatel je nájemci neuhradí.
Dle § 23 odstavec 6 písmeno b) nepeněžní plnění vznikne ve zdaňovacím období, kdy došlo k ukončení nájmu nebo k písemnému zrušení souhlasu vlastníka s odpisováním, doručenému nájemci. Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování, nebo znaleckým posudkem.

Daň z přidané hodnoty
O tom, zda nastává zdanitelné plnění v době, kdy dochází k majetkovému vyrovnání mezi pronajímatelem a nájemcem a to buď z důvodu, že pronajímatel ruší svůj souhlas s odepisováním technického zhodnocení nájemce, nebo je ukončen nájemní vztah se mezi odbornou veřejností vedou spory.
Dle mého názoru při zrušení souhlasu s odepisováním nebo při ukončení nájemní smlouvy zdanitelné plnění nenastane, protože k tomuto dni nedochází k žádnému převodu práva ani se nepředává technické zhodnocení. Úplata ve prospěch nájemce je pouze finanční vyrovnání, jehož titulem je zhodnocení předmětu nájmu nájemcem v minulosti a pouhá finanční náhrada není předmětem daně z přidané hodnoty.