Nárok na odpočet DPH z energií nepronajatého bytu

Datum: 30.10.2022

Dotaz:

OSVČ, plátce DPH má v obchodním majetku nemovitost. V části nemovitosti jsou dva byty, které pronajímá soukromníkům neplátcům DPH na bydlení. Nájem je osvobozený od daně bez nároku na odpočet. V 1. bytě energie platí pronajímatel (nárokuje si DPH) a přefakturovává je na nájemce (DPH na výstupu). U 2. bytu si nájemce energie přepsal na sebe a platil si je sám. Nyní v 8/22 byl nájemní vztah ve 2. bytě ukončen a pronajímatel musí byt opravit. Dát ho opět do provozuschopného stavu a pravděpobně od 1/2023 ho znovu pronajme. Nyní dělá opravy, kde předpokládám nemá nárok na odpočet. DPH. Musel ale zaplatit změnu připojení trvalého odběru u ČEZu a začít platit zálohy na plyn a elektřinu. Od 9/22 do 12/22 tyto zálohy nemá komu přefakturovat. Má zde z připojení a ze záloh nárok na odpočet DPH? Jedná se o daňově uznatelný výdaj?

Odpověď:

Výdaje vynaložené na energie spotřebované v době, kdy byt není pronajatý, jsou daňově uznatelné za předpokladu, že pronajímatel byt připravuje k opětovnému pronájmu. Přípravou se rozumí jak rekonstrukce bytu, tak i doba prokazatelného vyhledávání nového nájemce.

Z pohledu daně z přidané hodnoty poskytuje pronajímatel nájemci dvě plnění - nájem a související služby. Pro stanovení režimu DPH je nutno zkoumat, zda se jednaná o dvě samostatná plnění nebo zda je jedno plnění hlavní a druhé vedlejší. Evropský soudní dvůr například v rozhodnutí C – 349/96 Card Protection Plan uvedl, že vedlejší plnění nepředstavuje pro plátce účel samo o sobě, není jeho cílem, ale jen prostředkem pro využití hlavního plnění za co nejoptimálnějších podmínek. V rozhodnutí Madgett a Baldwin C -308/96 také ESD upozornil, že by hodnota plnění vedlejšího měla tvořit nevýznamnou část hodnoty plnění hlavního.

V běžných nájemních vztazích nejsou služby související s nájmem samy o sobě účelem uzavření nájemní smlouvy. Tyto služby obvykle jen umožňují optimálně využívat najatý prostor, proto naplňují znaky vedlejšího plnění a budou přebírat režim zdanění služby hlavní (nájmu) a budou od daně z přidané hodnoty osvobozeny. Pronajímatel přitom nemá u nákupu energií nárok na odpočet na vstupu. Nárok na odpočet nemá pronajímatel ani v době, kdy byty pronajaté nejsou.