Nákup a prodej nemovitosti - podnikání nebo ostatní příjem?

Datum: 12.08.2021

Dotaz:

Chtěla bych se zeptat na správný postup. Nepodnikající osoba zakoupila nemovitost (před 3 lety) - dům, který zrekonstruovala. Vzhledem k minulosti a také záměru nemovitosti nakoupit, opravit a prodat, jí bylo sděleno, že si musí na tuto činnost založit živnost. Dříve tedy jako občan nemovitost nakoupil a po opravě prodal. Nyní po založením živnosti - nemovitost, kterou dříve koupila jako nepodnikající osoba, již tuto stejnou nemovitost musí prodat jako podnikatel s IČ a odvést sociální a zdravotní pojištění?

Odpověď:

Zákon o daních z příjmů rozlišuje různé kategorie příjmu a každá kategorie příjmu má různý způsob zdanění. Příjem fyzické osoby prodávající zrekonstruovaný dům může být buď příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 nebo ostatním příjmem dle § 10 zákona o daních z příjmů.

Do kategorie příjmu ze samostatné činnosti patří mimo jiné i příjmy ze živnostenského podnikání, přičemž živností se rozumí soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených živnostenským zákonem. V kategorii příjmů ze samostatné činnosti se zdaňují také příjmy z prodeje obchodního majetku poplatníka. Obchodním majetkem je část majetku, o kterém poplatník účtuje nebo ho uvádí v daňové evidenci.
Příjmy z podnikatelské činnosti zdaňované dle § 7 podléhají na rozdíl od ostatních příjmů odvodům zdravotního a sociálního pojištění.

Pro určení správného druhu zdanění je třeba znát důvod nákupu a prodeje domu. Fyzická osoba, která provozuje soustavnou činnost (nakupuje, opravuje a prodává nemovitosti) jedná jako podnikatel. Příjmy z prodeje takových nemovitostí budou zdaňovány jako příjmy z podnikání včetně odvodů zdravotního a sociálního pojištění.  
Při posuzování soustavnosti je také důležitá skutečnost, že poplatník má v úmyslu tuto činnost opakovat. Nejedná se tedy o činnost nahodilou. Dle komentáře k živnostenskému zákoníku se za soustavnou se považuje i taková činnost, kdy si dosažení daného cíle vyžaduje delší dobu, například realizace stavby obchodního centra nebo průmyslového komplexu.
Pokud činnost nenaplňuje znaky podnikání, bude příjem zdaňován jako ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů. Ostatní příjmy odvodům zdravotního a sociálního pojištění nepodléhají.