Nákup nemovitosti od FO nepodnikatele

Datum: 19.05.2015

Dotaz:

fyzická osoba nepodnikatel koupila dům, který zrekonstruovala a chtěla by jej prodat s. r. o., ve které je jednatelem. pro účely podnikání této s. r. o. Na nákup domu si s. r. o. bude brát úvěr, s. r. o. je plátce DPH.
1) Cena nemovitosti musí být stanovena znalcem (z důvodu spojených osob), odměna znalce zvýší hodnotu nemovitosti a bude se odepisovat současně s nemovitostí nebo se považuje za samostatné plnění a bude se odepisovat jako nehmotný majetek - pak po jakou dobu?
2) Úroky z úvěru budou daňově uznatelným nákladem - budou se účtovat na MD 562/D 221, jistina MD 461/D 221, nebudou ovlivňovat hodnotu nemovitosti?
3) Nemovitost se bude odepisovat 30 let?
4) Daň z převodu nemovitosti zaplatí s. r. o. - činí 4 % z ceny?
5) Zařazení budovy do majetku firmy proběhne až na základě zápisu v katastru nemovitosti?
6) Fyzická osoba (nemovitost vlastní 2 roky) - jaké daně by musela hradit při prodeji (daň z příjmu 15% jako rozdíl mezi kupní cenou a odhadní cenou pro prodej?, znalecký posudek by hradila s. r. o. Je tato varianta výhodnější pro s. r. o. Oproti nepeněžnímu vkladu nemovitosti do majetku?

Odpověď:

1) Cena znaleckého posudku bude dle § 47 odstavec 1 prováděcí vyhlášky k zákonu o účetnictví č. 500/2002 Sb., součástí pořizovací ceny nemovitosti.
2) Rozhodnutí zda úroky zahrnout do pořizovací ceny nebo je účtovat přímo do nákladů ponechává vyhláška na rozhodnutí poplatníka. Dle § 47 odstavec 1 písmeno b) je možno úroky účtovat navrhovaným způsobem 562/221 a jistina 461/221.
3) Obecně se budovy odpisují v 5. odpisové skupině 30 let. Některé stavby, jako například administrativní budovy, hotely se zařazují do 6. odpisové skupiny a odepisují po dobu 50 let. Budovy ze dřeva a plastů se odepisují ve 4. odpisové skupině 20 let.
4) Daň z převodu nemovitostí byla od 1.1.2014 zrušena a nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. Sazba daně je 4% a poplatníkem daně je převodce, tedy fyzická osoba - prodávající. Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí umožňuje smluvním stranám dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. V tomto případě to musí být výslovně v kupní smlouvě uvedeno.
5) Nemovitost zapisovaná do katastru nemovitostí se zařazuje do hmotného majetku dnem doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Pokud zápis a ke dni účetní závěrky nenabyl právní moci, uvede se tato informace na účetním záznamu a v příloze účetní závěrky.
6) Příjmy fyzických osob - nepodnikatelů plynoucí z prodeje nemovitých věcí jsou osvobozeny po 5ti letech vlastnictví. Zákon o daních z příjmů umožňuje také osvobodit příjmy z prodeje rodinných domů a bytů pokud v nich měl prodávající bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. V případě, že výše uvedené lhůty nejsou splněny, podléhá příjem dani z příjmů ve výši 15%. Základem pro výpočet daně bude rozdíl mezi nabývací a prodejní cenou.
Pro posouzení zda je pro SRO výhodnější nabytí nemovitosti vkladem nebo koupí uvedl tazatel málo informací. Obecně lze konstatovat, že je výhodnější nabytí bezúplatné, tedy vkladem než úplatné, záleží však na úhlu pohledu.