Nájem mezi manželi

Datum: 06.10.2013

Dotaz:

Fyzická osoba má v přízemí rodinného domu, který patří manželce a jejím rodičům malou provozovnu (prodejnu). V tomto domě má rovněž fyzická osoba trvalé bydliště, místo podnikání a provozovnu. Dosud stačil souhlas majitelů k provozování jeho podnikatelské činnosti v provozovně. Nevíme, jestli by to v současné době stačilo pro finanční úřad a zda není nutné uzavřít nájemní smlouvu. Pokud ano, tak musí se jednat o cenu obvyklou a pronajímatelé musí příjem zdanit. Manželka je na pracovním úřadě bez podpory, rodiče manželky jsou důchodci. Není možné jiné řešení než nájemní smlouva?

Odpověď:

Souhlas vlastníka není právním titulem k užívání nebytových prostor. Souhlas je pouze důsledkem uzavření buď ústní, nebo písemné smlouvy. Nejčastějším titulem pro užívání nebytových prostor je vedle vlastnictví, nájemní smlouva.
Smlouva o nájmu nebytových prostor musí být uzavřena vždy písemně a musí být stanoveno nájemné. Ustanovení § 23 odstavec 7 zákona o daních z příjmů upravuje pravidla při sjednávání cen mezi spojenými osobami. Pokud si spojené osoby, mezi které patří i manželé a jejich rodiče sjednají cenu, která se liší od ceny obvyklé a rozdíl nebudou schopni uspokojivě vysvětlit, může správce daně při daňové kontrole zvýšit základ daně o tento rozdíl. Cenou obvyklou se rozumí výše nájmu, která by byla sjednána mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných za stejných nebo obdobných podmínek.
Z toho důvodu autor doporučuje nájemní smlouvu uzavřít a nájem v obvyklé výši stanovit.
Určitý výkladový problém může být v úhradě nájmu mezi manželi. Z podstaty společného jmění manželů vyplývá, že manželé nevlastní každý polovinu finančních prostředků, ale oba jsou vlastníky celých „100 %“. Z tohoto náhledu pak lze dovodit, že úhradou nájmu manželce nemůže dojít k daňovému výdaji manžela a na druhé straně k daňovému příjmu manželky, protože vlastníkem peněz, kterými je příslušné plnění hrazeno, je přijímající manželka stejně už před provedením platby. Nedochází tedy k žádnému přírůstku majetku na straně jedné a úbytku na straně druhé, nejde tedy o žádný skutečný příjem či výdaj.
Nejvyšší správní soud se touto problematikou již několikrát zabýval, například v rozsudcích 5 Afs 21/2003-66, 5 Afs 113/2006-70, 8 Afs 64/2005-66, Ca 47/2004 ze kterých vyplývá, že soudy často neberou jako nejdůležitější otázku problém společného jmění manželů, ale hlavní roli hraje podstata obchodního vztahu. V daném případě posouzení, zda skutečně manžel, který uplatnil nájem ve výdajích daný nebytový prostor skutečně užíval.