Imputované nájemné

Datum: 22.05.2005

Dotaz:

čistě ze studijních důvodů prosím o radu, jak pohlížet na imputované nájemné, na případné zdanění tohoto („příjmu)“. Pohled ostatních evropských zemí. Nebo prosím alespoň o doporučení vhodné publikace.

Odpověď:

Na přijaté nájemné je nutno z daňového hlediska posuzovat z pohledu daně z příjmu a dále pohledu daně z přidané hodnoty.

Daň z příjmů
Poplatníci - fyzické osoby, které mají na území české republiky bydliště nebo se zde obvykle zdržují, mají daňovou povinnost, která se vztahuje jak na příjmy plynoucí ze zdrojů na území české republiky, tak i na příjmy plynoucí ze zdrojů v zahraničí. Tyto osoby nazýváme daňovým rezidentem. Smlouvy o zamezení dvojího zdanění tuto definici mohou modifikovat. Smlouvy uvádějí postupná kritéria pomocí kterých se určí rezidenství. Jedná se obvykle o stálý byt, středisko životních zájmů, státní příslušnost.) Jestliže rezidenství fyzické osoby nelze jednoznačně určit ani za pomocí těchto kritérií, určí je smluvní strany ( příslušné úřady - v praxi pak pověřené útvary ministerstev financí obou států) na základě vzájemné dohody.
V případě právnických osob zdaňují na území čR své celosvětové příjmy poplatníci, kteří mají na území české republiky své sídlo nebo místo svého vedení.
Smlouvy o zamezení dvojího zdanění definují pojem daňový rezident v článku 4 - Rezident (event. Daňový domicil)

Jak již bylo řečeno, daňový rezidenti čR zdaňují na území české republiky veškeré své celosvětové příjmy. Příjem daňového rezidenta je již zdaněn ve státu zdroje.
Z tohoto důvodu obsahují mezinárodní smlouvy způsoby jakým toto dvojí zdanění zamezit. Právo na zdanění příjmu z nájemného je obvykle uvedené ve smlouvách v článku č. 6 - Příjmy z nemovitého majetku. V tomto článku bývá uvedena zásada, že příjmy z užívání nemovitého majetku, který pobírá rezident jednoho smluvního státu, podléhají zdanění v tomto druhém smluvním státě. čili právo na zdanění náleží tomu státu, kde se nemovitost nachází.
Smlouvy dále uvádějí metodu, jakou se dvojí zdanění vyloučí. český daňový rezident tedy zahrne do svého daňového přiznání i již zdaněný příjem nájemného, a dále způsobem, který předepisuje mezinárodní smlouva se zamezí dvojímu zdanění.

Daň z přidané hodnoty
Zákonná úprava daně z přidané hodnoty všech států Evropské unie vychází z 6 směrnice rady Evropy.
Povinností všech členských států je implementovat šestou směrnici do svého tuzemského práva. Pro oblast nájemného, šestá směrnice stanoví v článku 9 bod 2, že za místo poskytování služeb vztahujících se k nemovitosti se považuje místo, kde se nemovitost nachází. Zdaňování nájmu daní z přidané hodnoty se řídí právem toho státu, ve kterém se nemovitost nachází. Dále šestá směrnice v článku 13 písmeno B, že nájem nemovitého majetku bude za podmínek, které samy stanoví jednotlivé čl. státy osvobozen.