DPH a prodej rekreačního domu developerem

Datum: 25.11.2022

Dotaz:

Mám dotaz ohledně výstavby rekreačních domků. Představa developerů je, že když zákazníci nemají peníze na zaplacení, neřešit převod domků ihned kvůli odvodu DPH, ale poskytnout jim přechodné rekreačního ubytování nebo nájem (neplátcům), ten samozřejmě jak jinak primárně osvobozený, jelikož nezáleží zda je příjemce plnění případně plátce. Když nedokončenou výrobu – zkolaudovaný RD převedou do obchodního majetku dlouhodobý HIM tedy na 022 mohou ho začít pronajímat a nebo uskutečňovat ideálně ubytovací služby, aby zůstal odpočet zachovaný, protože nájem je osvobozený a tedy developer by musel každoročně vracet 1/10 uplatněného odpočtu a navíc v dalších letech případně koeficientem krátit uplatněný odpočet při další výstavbě (podle výše osvobozených plnění předchozího roku). Nebo by bylo možné, aby i nadále uplatňoval 100% odpočtu s tím, že předpokládá následný prodej v režimu zdanitelného plnění? Nebo aby zůstal odpočet zachovaný poskytovat v RD skutečně ubytovací služby s 10%. Když nastane situace, že se RD nepodaří prodat ani po 5 letech, znamená to, že může být převeden osvobozený od DPH, ale vrací se celá část uplatněného odpočtu na jeho výstavbu (chová se jako zboží, nebo jako majetek?) brala bych to tak, že pokud by nedošlo k přeřazení do vlastního majetku, ale stále by bylo evidováno jako 112 = zboží, tak by se při osvobozeném prodeji po 5 letech musel vrátit celý uplatněný odpočet. Když by došlo k převodu do vlastního majetku a následně po 5 letech k jeho prodeji, bude odpočet zachovaný alespoň po dobu co byly příjmy z ubytování daněny 10 % a nebo se vrátí stejně jako u zboží? Nebo by stačilo vrátit z 10 letého testu jen těch 5 let, pokud by předchozích 5 let byl už vracen každoročně odpočet z titulu poskytování osvobozeného nájmu a nebo de facto poskytování zdanitelné ubytovací služby? A ještě jeden dotaz navrch, RD splňuje podmínky sociálního bydlení, ale jedná se o rekreační dům, je tedy podstatné co je zapsáno v katastru? Pokud tedy by to byl RD pro sociální bydlení z pohledu DPH, zapsaný v KN jako bydlení pak lze prodávat s 15%, co ale když se jedná o RD sice splňující parametr sociálního bydlení, ale zapisovaný do KN jako rekreační bydlení, prodává se skutečně s 21%? Pozemek je totiž zahrnutý v územním plánu jako pozemek sportoviště, rodinná rekreace. Proto se staví sice rodinné domy, ale rekreačního charakteru. To znamená, že v katastru bude uvedeno jako zápis „rekreační dům“, způsob využití „rodinné rekreace“. Bohužel tam nelze zapsat bydlení, jelikož to územní plán obce v současné době neumožňuje. Děkuji za Vaši pomoc a odpověď.

Odpověď:

Plátce daně z přidané hodnoty má dle § 72 zákona o DPH nárok na odpočet daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, které v rámci svých ekonomických činností použije zejména pro účely uskutečňování zdanitelných plnění (dodání zboží nebo poskytnutí služby) s místem plnění v tuzemsku. Naopak, plátce nemá nárok na odpočet, pokud přijaté zdanitelné plnění použije pro účely uskutečňování osvobozených plnění, nebo plnění, která nejsou předmětem daně z přidané hodnoty.

Jedním s osvobozených plnění bez nároku na odpočet je nájem nemovité věci. V určitých případech, se může plátce rozhodnout, že u nájmu jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň. To ale neplatí pro pronájem rodinných domů, obytných prostor a pozemků, jejichž součástí je stavba rodinného domu.

Developer, který po ukončení výstavby rodinný dům neprodá a začne s jeho pronájmem, má povinnost během deseti let vrátit každý rok 10% uplatněného odpočtu daně. Prodej nemovitých věcí podléhá dani z přidané hodnoty po dobu pěti let od kolaudace, nebo předání k užívání. Po uplynutí pětileté lhůty bude převod domu osvobozen od daně z přidané hodnoty a plátce má povinnost vrátit zbývají část uplatněného odpočtu daně.

Tazatel uvádí, že pro zachování odpočtu daně bude místo osvobozeného nájmu poskytovat přechodné rekreačního ubytování. Autor upozorňuje, že pronájem stavby pro rekreační ubytování budoucímu zájemci o koupi domu, bude pravděpodobně správcem daně vyhodnoceno jako osvobozený nájem. Dani z přidané hodnoty podléhají ubytovací služby hotelového typu, jejichž charakteristickým znakem je jejich krátkodobé trvání. Ubytovací služby jsou obvykle nabízeny způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale potřeby přechodného ubytování. Kromě ubytování jsou poskytovány i další služby jako úklid, praní prádla a cena je vázána na krátké časové období.

Prodej stavby pro sociální bydlení podléhá snížené sazbě DPH ve výši 15%. Zákon o dani z přidané hodnoty považuje za stavbu pro sociální bydlení mimo jiné i rodinný dům. Rodinným domem je dle § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Dům určený pro rekreaci není určen pro trvalé bydlení a nemůže být považován za stavbu pro sociální bydlení. Převod takového domu bude podléhat základní sazbě daně z přidané hodnoty.