DPH při prodeji stavebních pozemků

Datum: 24.09.2017

Dotaz:

Dobrý den, FO podniká jako OSVč, kromě dalšího i v zemědělství, je plátcem DPH. Vlastní celou řadu pozemků. Nyní chce některé z pozemků prodat. Z pohledu definice stavebního pozemku podle zákona o DPH, jde o stavební pozemky, toto téma není předmětem dotazu. Pozemky má ale v různých režimech využití. Doplňuji, že na žádném z pozemků FO neprovádí přípravu na budoucí výstavbu (inženýrské sítě a pod), pozemky jsou využívané momentálně jinak (odstavné plochy, zemědělské plochy, park, jinak nevyužité plochy).
1) Pozemky má zařazeny v obchodním majetku, využívá v rámci zemědělské činnosti - prodej takových pozemků podléhá DPH.
2) Pozemky nemá zařazeny v obchodním majetku, využívá je v rámci své podnikatelské činnosti - prodej takových pozemků DPH podléhá?
3) Pozemky nemá zařazeny v OM, pronajímá je, příjem zdaňuje podle § 9 - prodej takových pozemků podléhá DPH?
4) Pozemky nemá zařazeny v OM a neplyne z nich FO ani žádný příjem - prodej takových pozemků podléhá DPH?

Odpověď:

Daňové zákony definují obchodní majetek různým způsobem. Obchodní majetek, tak jak je zmiňován v dotazu vychází z definice zákona o daních z příjmů a jedná se o majetek o kterém je účtováno nebo je evidován v daňové evidenci. Zákon o daních z příjmu umožňuje majetek do obchodního majetku vložit, případně z obchodního majetku vyjmout. Majetek využívaný pouze pro dosahování příjmů z pronájmu není považován za obchodní majetek nikdy.
Pokud hledáme odpověď na otázku, zda prodej některého majetku podléhá DPH, je nutné vycházet z definice obchodního majetku ze zákona o DPH, který v § 4 odstavec 4 písmeno c) uvádí, že obchodním majetkem se rozumí majetkové hodnoty, které slouží osobě povinné k dani a jsou touto osobou určeny k uskutečňování ekonomických činností.
Pro účely DPH se ekonomickou činností rozumí podnikání, tedy i činnosti obchodníka s realitami, ale také i pronájem majetku. K obdobné otázce se již vyjadřoval Evropský soudní dvůr, který v rozhodnutí věci C-180/10 a C-181/10 - Jaros³aw S³aby v. Polská republika uvedl, že pokud fyzická osoba podniká aktivní kroky k prodeji pozemků a chová se přitom obdobně jako obchodník s realitami (pozemky rozděluje, zasí»uje a vybuduje komunikace) musí být považována za osobu vykonávající ekonomickou činnost a v důsledku toho bude prodej pozemků podléhat dani z přidané hodnoty. Skutečnost zda pozemky jsou zahrnuty do obchodního majetku pro účely zákona o daních z příjmů je v tomto ohledu irelevantní.