DPH a nájemné

Datum: 02.10.2004

Dotaz:

1) Plátce se s nájemcem dohodl na zdaňování nájemného (pův. sazba 5 %). Ve smlouvě je řečeno, že se nájemné se platí čtvrtletně na základě faktury, kterou plátce vystaví vždy prostřední měsíc v příslušném čtvrtletí (tedy kupř. za 2. Q 2004 dne 15. 5. 2004 atd.).
Za 2. Q 2004 jsme vystavili fakturu, kde u nájemného za duben je DPH 22 % a za květen a červen 19%. Nájemce na to nepřistoupil, tvrdí, že zdanitelné plnění nastalo 15. 5. 2004 a tudíž platí pro celé období sazba 19 %.
My si naopak myslíme, že jsme postupovali správně, že zdanitelné plnění za duben nastalo již v dubnu a musíme tedy za duben odvést DPH 22 %.
2) Další dotaz se týká nájemného, které je osvobozeno od DPH, pokud se plátci nedohodnou, že budou DPH uplatňovat (§ 56 (5) zákona č. 235/2004).
Znamená to tedy, že
a) neplátci jsou osvobozeni vždy?
a b) mezi plátci k dohodě o zdanění nemusí dojít a pronajímatel má tedy některé nájemce, které zdaňuje a některé, které nezdaňuje?
Režim tedy platí pro jednotlivé nájemní smlouvy?
Záležitost, která je s tím spojená (odpočet DPH u souvisejících přijatých plnění) je jasná a je administrativně velmi náročná.

Odpověď:

1) Datum uskutečnění zdanitelného plnění
Pro správné určení sazby daně (19% nebo 22%), je třeba nejprve znát, kdy nastal den uskutečnění zdanitelného plnění.
Pokud jsou ve smlouvě sjednány dílčí plnění (čtvrtletní splátky nájmu) je třeba postupovat dle § 21odstavce 7 zákona o DPH. Naopak nelze postupovat dle odstavce 8, protože plnění na základě nájemní smlouvy nemá charakter opakovaného plnění.
Při stanovování dne uskutečnění zdanitelného plnění je nutno rozlišovat, zda jsou ve smlouvě sjednána dílčí plnění či nikoliv.
Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, většinou na krátkou dobu a ve smlouvě je sjednáno, že nájem je splatný jednorázově, nejedná se o dílčí plnění a je třeba postupovat podle § 21 odst. 4) zákona o DPH, podle něhož se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem uvedeným ve smlouvě, ke kterému dochází k převodu práva nebo poskytnutí práva k využití.
Příklad:
Nájemní smlouva je uzavřená od 1. 6. 2004 do 1. 9. 2004. V tomto případě se za den zdanitelného plnění považuje den, kdy nabyla účinnosti nájemní smlouva tj. den 1. 6. 2004. Do patnácti dnů má pronajimatel povinnost vystavit daňový doklad.

U nájemních smluv na delší dobu bývají dílčí plnění (splátky nájmu) velice často sjednány.
Dle ustanovení § 21 odstavce 7 zákona o DPH se za den uskutečnění považuje den, sjednaný ve smlouvě. Z toho vyplývá, že dílčí zdanitelná plnění je možno sjednat např. k poslednímu dni každého kalendářního měsíce, k poslednímu dni každého kalendářního čtvrtletí, k 10. dni každého kalendářního měsíce, k prvnímu dni každého kalendářního čtvrtletí, ale i např. k 20. dni předcházejícího kalendářního měsíce nebo k 5. dni následujícího kalendářního měsíce. Z vymezení ve smlouvě by však měl den uskutečnění zdanitelného plnění vždy jednoznačně vyplývat, aby nevznikaly pochybnosti, zda a k jakému datu jsou dílčí zdanitelná plnění fakticky sjednána.
Tazatel v dotazu uvádí, že v daném případě byl sjednán den uskutečnění zdanitelného plnění patnáctý den prostředního měsíce kalendářního čtvrtletí. K tomuto dni má povinnost vystavit daňový doklad a celé dílčí plnění (nájemné za 2. Q 2004) bude podléhat sazbě daně platné v tento den, tedy 19%.

2) Uplatňování daně u nájmu plátcům DPH
Zákon o DPH v § 56 odstavec 5 stanoví, že se plátce může rozhodnout, že u nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatňuje daň. Plátce je povinen oznámit správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy uplatňování daně u tohoto nájmu.
Jak je zřejmé z výše uvedeného textu zákona, zdaňování nájmu není předmětem dohody mezi pronajimatelem a nájemcem. Záleží pouze na vůli pronajimatele. Pokud se pronajimatel rozhodne uplatňovat daň u nájmů jiným plátcům, musí tak činit u veškerých nájemních vztahů s jinými plátci daně z přidané hodnoty. Naopak zákon neumožňuje uplatňovat daň u nájemních vztahů s neplátci daně. Zde se jedná vždy o osvobozené plnění se všemi důsledky na nemožnost odpočtu daně na vstupu u přijatých plnění.