Datum zdanitelného plnění u zástavy peněz u advokáta prodej nemovitosti 5/2019

Datum: 20.05.2019

Dotaz:

Fyzická osoba, plátce DPH, prodává nemovitost přes realitní kancelář. Kupující peníze za nemovitost poslal na bankovní účet do zástavy advokátovi, peníze zde budou uloženy do doby přepisu na katastru nemovitosti na nového majitele. Až bude proveden zápis na katastru na nového majitele, pak teprve advokát pošle peníze za nemovitost prodávajícímu na jeho bankovní účet. S jakým datem má prodávající fakturovat, kdy vzniklo zdanitelné plnění, je to datum připsání úhrady advokátovi ze strany kupujícího, nebo datum vkladu do katastru nemovitosti na nového majitele, nebo datum připsání peněz na účet prodávajícího od advokáta, který je pošle prodávajícímu až po provedeném vkladu do katastru.

Odpověď:

Zákon o DPH rozlišuje dva pojmy – přijetí úplaty a den kdy nastalo zdanitelné plnění. Dle § 20a zákona o DPH má plátce povinnost přiznat daň ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí úplaty, pokud úplata byla přijata přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění. V případě advokátní úschovy je datem přijetí úplaty den, kdy jsou splněny podmínky pro uvolnění úschovy ve prospěch prodávajícího. Pokud není ve smlouvě o advokátní úschově dohodnuto jinak.

Dle § 21 odstavec 2 zákona o DPH se zdanitelné plnění při dodání nemovité věci považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve.  Datum připsání úhrady nemá na stanovení dne uskutečnění zdanitelného plnění vliv.

V daném případě vystaví prodávající daňový doklad buď ke dni doručení vyrozumění o zápisu do katastru nemovitosti anebo ke dni předání nemovitosti do užívání pokud se tak stalo dříve. Následné uvolnění advokátní zástavy nebude mít na přiznání daně z přidané hodnoty vliv.