Daňový pohled na zabudované věci do najaté stavby.

Datum: 30.12.2020

Dotaz:

Provedli jsme technické zhodnocení se souhlasem vlastníka na najaté nemovitosti. Mimo jiné byl také instalován kamerový systém, klimatizace, kotel. Veškeré rozvody těchto systémů jsou přičteny v rámci TZ a budou odepisovány, kamery, klimatizace a kotel jsou vedeny jako samostatný majetek a odepisovány samostatně. Setkali jsme se teď s názorem, že dle § 506 odst. 1 občanského zákoníku jsou také tyto samostatné věci ve vlastnictví vlastníka budovy, protože jsou spjaty s budovou a tvoří s ní jeden celek. Nemáme prý nárok ani na odpisy, protože odpisovat může jen vlastník. Bylo by prý možné využít § 508 občanského zákoníku a zapsat výhradu k těmto věcem do katastru. Setkali jste se prosím s podobným problémem a je tomu skutečně tak, že i když jsme veškerou techniku financovali, tak na ni nemáme okamžikem spojení s cizí nemovitostí vlastnické právo?

Odpověď:

Součástí věci je dle § 505 občanského zákoníku vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Není pravda, že každé upevněné zařízení je automaticky součástí nemovitosti. Vždy je nutné zkoumat, zda odejmutím upevněného zařízení vznikne na hodnotě nemovitosti taková újma, že tato nemovitost již nebude schopna zcela nebo z velké části sloužit svému původnímu účelu. V daném případě bude s velkou pravděpodobností součástí stavby kotel zajišťující vytápění najatých prostor. Klimatizace může být součástí stavby u budov s neotvíratelnými okny. Kamery mohou být součástí stavby, která slouží například jako věznice.

Teprve u zařízení, které jsou součástí stavby dle § 505 má smysl zapisovat do katastru poznámku výhrady vlastnictví.

Obdobně součást stavby definuje i zákon o daních z příjmů. Dle přílohy č. 1 k ZDP jsou nedílnou součástí domů, budov a staveb (stavebních děl) zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla.

Nájemce bude za souhlasu pronajímatele odepisovat předměty, které umožňují funkci stavby (kotel) v rámci provedeného technického zhodnocení. Klimatizace a kamerový systém, pokud nejsou součástí stavby budou odepisovány jako samostatný majetek.