Daň z nabytí - směna s doplatkem

Datum: 23.07.2015

Dotaz:

Daň z nabytí vlastnického práva nemovité věci směnou – V kupní smlouvě se obě strany dohodly, že poplatníkem je pouze jeden z nich.
Podle „Informace GFř k dani u nabytí nemovitých věcí při nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou“ (18. 6. 2014) v takovém případě podává poplatník jedno daňové přiznání jako převodce a druhé přiznání jako nabyvatel.
Obě nemovitosti jsou oceněny znaleckým posudkem a u jedné z nemovitostí je ve směnné smlouvě dohodnut doplatek. Jaká hodnota bude (v tab. č. 2 přílohy č. 1) uváděna jako sjednaná cena a jaká hodnota jako zjištěná cena v přiznání „převodce“ a v přiznání „nabyvatel“ ?

Odpověď:

Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí posuzuje směnu jako dvě samostatná nabytí a dani podléhá každé z nich.
Výpočet daně u směnné smlouvy s doplatkem lze vyjádřit tímto vzorcem:

NV A = SDH = 75% CZ NV A
CS = 100% CZ NV B + doplatek
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj

NV B = SDH = 75 % CZ NV B
CS = podíl z CZNV A, který se rovná CZ NV B
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj
Vlastník A převádí NV A (dražší), vlastník B převádí NV B (levnější) + platí doplatek.

Základ daně z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako nabývací hodnota (NH) snížená o uznatelných výdaj. Uznatelným výdajem je cena znaleckého posudku.
Nabývací hodnotou (NH) je buď sjednaná cena (CS) nebo srovnávací daňová hodnota (SDH). Nabývací hodnou je vždy vyšší z obou částek.
V případě směnné smlouvy je cenou sjednanou hodnota, kterou poplatník ze směny získá. Tedy hodnota nově nabyté nemovitosti stanovená znalcem.
Srovnávací daňová hodnota (SDH) je 75% ceny stanovené znaleckým posudkem.
Výpočet daně u poplatníka A (Vkládá do směny nemovitou věc A)
Poplatník A vkládá do směny dražší nemovitost A (NV A) a ze směny získá nemovitost B (NV B) a obdrží doplatek.
Srovnávací daňová hodnota (SDH) bude rovna 75% ceny stanovené znalcem nemovitosti A (NV A)
Cena sjednaná bude 100% ceny nemovitosti B (NV B) stanovené znaleckým posudkem.
Základ daně bude vyšší částka z obou hodnot, ponížená o cenu znaleckého posudku nemovitosti A.

Výpočet daně u poplatníka B (Vkládá do směny levnější nemovitou věc B)
Poplatník B vkládá do směny levnější nemovitost B (NV B) a ze směny získá dražší nemovitost A (NV A) a platí doplatek.
Srovnávací daňová hodnota (SDH) bude rovna 75% ceny stanovené znalcem nemovitosti B (NV B)
Cena sjednaná bude ve výši podílu na ceně nemovitosti A (NV A) ve výši ceny stanovené znalecký posudkem nemovitosti B.
Základ daně bude vyšší částka z obou hodnot, ponížená o cenu znaleckého posudku nemovitosti B.