Daň z nabytí nemovitých věcí - Vypořádání podílového spoluvlastnictví

Datum: 17.11.2014

Dotaz:

Přítel a přítelkyně mají v podílovém spoluvlastnictví tyto nemovitosti (každý 1/2):
a) byt v hodnotě 4 mil Kč, který vlastní a ve kterém trvale bydlí více než dva roky, není používáno k podnikání,
b) chatu v hodnotě 1,5 mil. Kč, kterou vlastní 3 roky, není používána k podnikání.
Jaké bude daňové zatížení daní z nabytí nemovitých věcí a daní z příjmu fyzických osob pokud se dohodnou na vypořádání podílového spoluvlastnictví takto: přítel dostane chatu v hodnotě 1,5 mil. Kč, přítelkyně dostane byt v hodnotě 4 mil. Kč
1) přítelkyně vyplatí příteli rozdíl na podílu ve výši 1,25 mil. Kč
2) přítel daruje přítelkyni rozdíl na podílu ve výši 1,25 mil. Kč.

Odpověď:

Vzájemné darování se dle § 53 zákona o dani z nabytí nemovitých věcí posuzuje jako směnná smlouva s doplatkem. Na rozdíl od daně z převodu nemovitostí posuzuje zákon o dani z nabytí nemovitých věcí směnu jako dvě samostatná nabytí a dani podléhá každé z nich.
Výpočet daně u směnné smlouvy s doplatkem se základ daně lze vyjádřit tímto vzorcem:

NV A = SDH = 75% CZ NVA
CS = 100% CZ NV B + doplatek
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj
D = 4% ZD

NV B = SDH = 75 % CZ NV B
CS = podíl z CZNV A, který se rovná CZ NV B
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj
D = 4% ZD

Výpočet daně u přítele (převádí byt – nemovitou věc NV A)
do směny vkládá spoluvlastnický podíl na bytu (nemovitou věc A, ze směny získá spoluvlastnický podíl na chatě věc B a doplatek 1,25 mil Kč.
Srovnávací daňová hodnota (SDH) bude 75% ceny zjištěné ½ bytu (75% z 2 mil = 1,5 mil.)
Cena sjednaná (CS) bude 100% ceny zjištěné ½ chaty + doplatek v penězích. (0,75 mil + 1,25 mil = 2 mil. Kč)
Nabývací hodnotou (NH) bude cena sjednaná, protože je vyšší než srovnávací hodnota, tedy 2 mil Kč.
Základem daně (ZD) z nabytí nemovitých věcí bude nabývací hodnota snížená uznatelný výdaj (cenu posudku). Daň ve výši 4% ze základu daně je splatná v termínu pro podání přiznání do konce třetího měsíce po v následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci.


Výpočet daně u přítelkyně (převádí chatu - nemovitou věc NV B)
do směny vkládá spoluvlastnický podíl na chatě, ze směny získává podíl na bytu. Rozdíl doplácí penězi.
Srovnávací daňová hodnota (SDH)se stanoví:
75% ceny zjištěné ½ chaty 75% z ½ 1,5 mil Kč = 562,5 tis Kč
Cena sjednaná (CS) bude rovna 100% ceny zjištěné ½ chaty (750 tis. Kč)

Nabývací hodnotou (NH) bude cena sjednaná, protože je vyšší než srovnávací hodnota, tedy částka 750 tis Kč.
Základem daně (ZD) z nabytí nemovitých věcí bude opět nabývací hodnota snížená uznatelný výdaj (cenu posudku).

Daň z příjmů
Zákon o daních z příjmů také pohlíží na příjmy získané směnou smlouvu, obdobně jako na příjmy získané prodejem.
Příjem přítele, který do směny vložil podíl na bytu, bude od daně z příjmu osvobozen, nebo» je splněna podmínka § 4 odstavec 1 písmeno a) Prodávající má v převáděném bytě bydliště minimálně 2 doky bezprostředně před prodejem. Osvobození není nutno ani oznamovat správci na daňovém přiznání.
Zdanění bude podléhat příjem přítelkyně. Ta převádí podíl na chatě, u které není splněna podmínka pětiletého vlastnictví (§ 4 odstavec 1 písmeno b) zákona o daních z příjmů.) Dílčí základ daně bude ve výši hodnoty ½ chaty, částka 750 tis Kč.