Bytový dům s nebytovými i bytovými prostory

Datum: 10.02.2021

Dotaz:

S. r. o. vlastní bytový dům, který koupila v roce 2016 bez DPH, byl od počátku používán jako kanceláře a sklady společnosti k její ekonomické činnosti - zdanitelná plnění. Vlastní obchodní činnost nicméně probíhá v jiné nebytové nemovitosti, bytový dům slouží jako zázemí a sklady. V průběhu let je nemovitost průběžně opravována, uplatňován plný odpočet DPH. V roce 2020 byla společnost zasažena pandemií, došlo k propadu tržeb, proto z užívaného prostoru upravila jednu bytovou jednotku s podílem 20 % na celkové podlahové ploše nemovitosti a pronajmula ji k trvalému bydlení neplátci DPH jako osvobozené plnění. Z minulého roku koeficient 99%, tedy plný nárok, proto ke krácení plnění na vstupu nedošlo. K 31.12.2020 vyjde za celou ekonomickou činnost společnosti koeficient ve výši 97%. Je správné do konce roku 2020 postupovat tak, že všechna plnění společnosti se posoudí společně, tedy její obchodní činnost a pronájem, uplatní nárok na DPH v plné výši a případný rozdíl vypočtený dle § 76 se uvede na ř. 52, vypočtený koeficient se převezme jako zálohový pro rok 2021? Nebo je nutné posuzovat činnost v bytovém domě jako samostatnou činnost a posoudit nárok na odpočet u přijatých plnění vztahujících se k této nemovitosti v poměru 20% bez nároku (osvobozený nájem) a 80% s nárokem (plnění zdanitelná)? Od roku 2021 bude možný i nadále tento režim nebo bude nutné provést úpravu odpočtu a 1/10 uplatněných odpočtů DPH z provedených oprav a TZ vypořádat na řádku 60 za 12/2021%, a to až do roku 2025?

Odpověď:

Plátce DPH, který použije přijatá zdanitelná plnění k ekonomickým činnostem s plným nárokem na odpočet jen částečně, nemůže uplatnit plný nárok na odpočet daně. Zákon o DPH rozlišuje úpravu nároku na odpočet tzv. krátícím nebo poměrovým koeficientem.

Poměrový koeficient se používá nejčastěji v případech, kdy plátce využije budovu částečně pro plnění, která nejsou předmětem daně například pro osobní spotřebu nebo pro bezplatné bydlení svých zaměstnanců. Poměrový koeficient se počítá vždy samostatně pro každou budovu zvlášť. Jako základ výpočtu se obvykle vychází z poměru podlahové plochy nemovitosti využívané pro podnikání a pro ostatní účely.

Tazatel využívá celou budovu pro ekonomickou činnost, přičemž část budovy pronajímá a nájem je osvobozen od daně. V tomto případě je nutné nárok na odpočet upravit krátícím koeficientem. Krátící koeficient se stanoví jako poměr uskutečněných plnění s nárokem na odpočet a plnění osvobozených. Krátící koeficient se na rozdíl od poměrového koeficientu počítá ze všech plnění uskutečněných plátcem. U krátícího koeficientu platí, že koeficient vyšší než 95% se považuje za 100% a plátce má plný nárok na odpočet.

V daném případě vychází za rok 2020 koeficient 97% a proto plátce nemá povinnost provádět žádné úpravy odpočtu.