Prodej garážových stání - sazba DPH v roce 2025

Datum: 11.02.2025

Dotaz:

Developer postavil bytový dům, v němž 1. PP tvoří nebytová jednotka - hromadný prostor garážových stání. Developer prodává bytové jednotky, které splňují podmínky sociálního bydlení, dle § 48 a násl., zákona o DPH. Jakou sazbu DPH uplatní developer v případě, kdy prodává bytovou jednotku společně s jedním garážovým stáním? Jakou sazbu DPH uplatní developer v případě, kdy prodává v tomto domě samostatně garážové stání, třetí osobě, která v tomto domě nevlastní ani nekupuje žádnou bytovou jednotku?

Odpověď:

Při prodeji bytové jednotky pro sociální bydlení s garážovým stáním je třeba uplatnit princip hlavního a vedlejšího plnění, který vychází z judikatury Evropského soudního dvora (ESD).

Podle rozsudku ESD ve věci C-349/96 Card Protection Plan Ltd (CPP) platí, že plnění je třeba považovat za vedlejší k plnění hlavnímu, pokud pro zákazníka nepředstavuje samotný účel, ale je prostředkem k využití hlavního plnění dodavatele za co nejvýhodnějších podmínek. V našem případě:

• Hlavní plnění: Bytová jednotka pro sociální bydlení
• Vedlejší plnění: Garážové stání

Bytová jednotka je hlavním plněním, protože představuje primární účel transakce. Garážové stání lze považovat za vedlejší plnění, jelikož slouží k lepšímu využití hlavního plnění (bytu).

Podle principu hlavního a vedlejšího plnění se na celou transakci uplatní sazba DPH odpovídající hlavnímu plnění. Celá transakce (bytová jednotka + garážové stání) tedy podléhá snížené sazbě DPH 12%.

Naopak, pokud developer prodává garážové stání samostatně třetí osobě – tedy v situaci, kdy kupující nekupuje současně bytovou jednotku – nejde o součást hlavního plnění. V takovém případě se jedná o samostatné zdanitelné plnění, na které se uplatní základní sazba DPH (aktuálně 21 %).