Přestavba a prodej nemovitosti: daňové dopady a povinnosti ve vztahu k dani z příjmů a DPH

Datum: 20.03.2025

Dotaz:

1) V roce 2019 koupil občan bytový dům s 10 byty. V roce 2025 některé větší byty přestavěl tak, že vznikly 2 byty menší, takže v současné době je v bytovém domě 16 bytů, které hodlá jednotlivě prodat v roce 2026. Jaký dopad bude mít prodej bytů na jeho povinnosti z hlediska daně z příjmů a DPH? Od kdy se bude počítat časový test pro osvobození - ode dne koupě nebo rekonstrukce? 2) Kdy se neplátce podnikatel stane plátcem při prodeji stavebních pozemků - bere se den kupní smlouvy nebo den doručení vyrozumění o vkladu? Děkuji

Odpověď:

1. Daň z příjmů – podnikání nebo ostatní příjem?

Při prodeji nemovitosti fyzickou osobou může být dosažený příjem zdaňován buď jako příjem z podnikání (§ 7 zákona o daních z příjmů), nebo jako ostatní příjem (§ 10 zákona o daních z příjmů). Klíčovým faktorem je, zda daná činnost vykazuje znaky podnikání, tedy zda je vykonávána soustavně, samostatně a se záměrem dosažení zisku (§ 420 občanského zákoníku).

Posouzení, zda příjem z prodeje nemovitosti spadá mezi příjmy dle § 7 zákona o daních z příjmů (příjmy z podnikání), nebo mezi ostatní příjmy dle § 10 zákona o daních z příjmů, je vždy nutné provést individuálně s ohledem na všechny relevantní skutečnosti a okolnosti. V posuzovaném případě došlo k rekonstrukci bytového domu, v jejímž důsledku se počet bytových jednotek zvýšil z 10 na 16, přičemž všechny jednotky mají být následně prodány. Vzhledem k tomu, že realizace takové přestavby vyžaduje plánování, organizaci a soustavnou činnost se záměrem dosažení zisku, lze předpokládat, že tato činnost nese znaky podnikání. Z daňového hlediska by proto příjmy z prodeje těchto bytových jednotek mohly být posouzeny jako příjmy z podnikání dle § 7 zákona o daních z příjmů a zahrnuty do příslušného základu daně.

 

2. DPH – podstatná změna stavby a její dopad

Z pohledu zákona o DPH je dle právní úpravy účinné od 1. 7. 2025 prodej bytových a nebytových jednotek osvobozen od daně. Výjimku tvoří první převod uskutečněný do dvou let od kolaudace nebo od provedení podstatné změny stavby. Podstatnou změnou stavby se pro účely DPH rozumí úprava hotové stavby, která vede ke změně jejího využití nebo podmínek obývání, pokud skutečné náklady na tuto změnu přesáhnou 30 % prodejní ceny jednotky bez DPH.

Zásadní je tedy posoudit, zda provedené úpravy splňují kritéria podstatné změny stavby. Pokud ano, počíná běžet nová dvouletá lhůta, během které první převod podléhá DPH. Pokud však podmínky podstatné změny splněny nejsou, prodej jednotky zůstává osvobozen od DPH.

 

3. Registrace k DPH při prodeji stavebních pozemků

Osoba povinná k dani se stává plátcem DPH při překročení stanoveného obratu. Do obratu se započítává souhrn úplat bez daně, přičemž jednotlivé úplaty se do obratu zahrnují až ke dni uskutečnění plnění. Z hlediska výpočtu obratu není rozhodující, kdy bylo plnění zaplaceno, zda předem, se zpožděním, nebo zda k úhradě vůbec došlo. Osoba povinná k dani sledující svůj obrat musí zahrnovat jednotlivé úplaty ve výši celkové částky účtované odběrateli ke dni uskutečnění plnění.

V případě dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné buď dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání, nebo dnem doručení vyrozumění o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí – podle toho, co nastane dříve. Datum uzavření kupní smlouvy pro tyto účely není relevantní.

 

Závěr

Při sledování obratu je v případě nemovitých věcí podstatné datum předání nebo datum doručení vyrozumění o vkladu.