DPH u prodeje pozemku

Datum: 22.04.2025

Dotaz:

Podnikám jako OSVČ, jsem plátce DPH. V minulosti jsem nakoupil pozemky, které jsem nikdy nevložil do obchodního majetku. Jedná se o ornou půdu. Teď pozemky prodávám. Daň z příjmu v případě nesplnění časového testu podle § 4b ZDP budu danit v § 10 ZDP. Nevím, jestli tento prodej podléhá DPH, jestli se jedná o ekonomickou činnost nebo to můžeme považovat za výkon vlastnického práva a DPH se nemusíme zabývat? Pokud zde DPH patří, nevím jestli je stavebním pozemkem. Jedná se o prodej více parcel. Na žádné z nich nestojí žádná stavba, neexistuje žádné stavební povolení. Pozemky jsou v průmyslové zóně a předpokládá se jejich zastavění. Na jeden z pozemků byl přiveden vodovod a bude zapsáno věcné břemeno. Tento vodovod, který zřídil soused pro svoje potřeby, může být využit i pro potřeby případných staveb na prodávaných parcelách.

Odpověď:

Prodej pozemků fyzickou osobou, která je plátcem DPH, může podléhat dani z přidané hodnoty pouze tehdy, pokud jsou současně splněny dvě podmínky:

• pozemek je považován za stavební pozemek a
• jeho prodej je výsledkem ekonomické činnosti.

Kdy je pozemek považován za stavební z pohledu DPH?

Podle aktuálně platné právní úpravy zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je stavební pozemek takový, na kterém jsou prováděny přípravné práce ke stavbě pevně spojené se zemí, případně již byly provedeny. Nezáleží přitom jen na přímých stavebních úpravách, ale také na správních úkonech směřujících k výstavbě – například změna územního plánu, vydání stavebního povolení nebo ohlášení stavby.

Zcela konkrétně: pokud byly k pozemku přivedeny inženýrské sítě (např. vodovod, kanalizace), pak se takový pozemek obvykle považuje za stavební. Pozemek se ale stavebním nestává jen tím, že má zřízenou přípojku – záleží na účelu. Například přívod vody pro napájení dobytka nebo elektřina pro sekačku z něj stavební pozemek neudělají.

Ve Vašem případě uvádíte, že jeden z pozemků má přivedený vodovod, a předpokládá se, že v okolí dojde k výstavbě. Je zde i úvaha o zřízení věcného břemene pro technickou infrastrukturu. Pokud vodovod může sloužit pro budoucí výstavbu a pozemky se nachází v průmyslové zóně, je velmi pravděpodobné, že budou považovány za stavební pozemky.

Od 1. 7. 2025 však vejde v účinnost nová definice stavebního pozemku, která bude ještě širší. Nově bude stavebním pozemkem i takový, na kterém lze umístit stavbu podle územního plánu, nebo kde již probíhají jakékoliv stavební či obdobné práce směřující k výstavbě stavby. Výjimku bude tvořit jen situace, kdy je zřejmé, že stavbu umístit nelze nebo je to vysoce nepravděpodobné. Váš případ by tak od července 2025 pod tuto novou definici stavebního pozemku velmi pravděpodobně spadal.

Prodej pozemků jako ekonomická činnost:

Zda je prodej pozemků zdanitelným plněním, závisí na tom, jestli jednání vlastníka naplňuje znaky ekonomické činnosti podle § 5 zákona o DPH. Nejčastěji se tak stává v případech, kdy vlastník neprodává pozemek „tak, jak je“, ale podniká kroky ke zvýšení jeho hodnoty – například pozemky rozděluje, zajišťuje inženýrské sítě, vstupuje do řízení o povoleních nebo koordinuje kroky směřující k jejich budoucímu využití k výstavbě.

Není přitom rozhodující, zda jsou pozemky zařazeny v obchodním majetku pro účely daně z příjmů, nebo zda vlastník podniká na základě živnostenského oprávnění. Pokud pozemky prodává systematicky, s cílem dosažení zisku, a jejich zhodnocení je výsledkem jeho aktivní činnosti, může jít o ekonomickou činnost, která podléhá DPH.

Ve Vámi popsaném případě se jedná o prodej více parcel nacházejících se v průmyslové zóně. Jeden z pozemků má přivedený vodovod, předpokládá se výstavba a má být zřízeno věcné břemeno. I když jste sám nezajišťoval stavební přípravy, celkové okolnosti nasvědčují tomu, že nejde o běžný výkon vlastnického práva, ale o jednání směřující ke komerčnímu zhodnocení majetku. To může být posouzeno jako ekonomická činnost, a tedy zdanitelné plnění.

Závěr

Vzhledem ke všem okolnostem – umístění pozemků v průmyslové zóně, existenci infrastruktury, záměru výstavby a rozsahu prodeje – je vysoce pravděpodobné, že:

1. Pozemky jsou nebo budou považovány za stavební, a to již podle současné právní úpravy, a bezpochyby po 1. 7. 2025.
2. Vaše jednání naplňuje znaky ekonomické činnosti, a tedy bude považováno za zdanitelné plnění v režimu DPH.